Как сменить УК?
«Уважаемая редакция «Местного спроса»! Возникли проблемы в нашем доме с пониманием между руководством управляющей компании и жителями. Появилась идея перейти в другую компанию, но останавливает одно — связанные с переходом трудности. Мы не знаем ни самой процедуры, ни тех подводных камней, которые встретятся. А вопрос серьёзный! Подскажите, каким образом перейти из одной УК в другую?..» – интересуется Надежда, жительница Шуи.
Читателей «МС» консультирует юрист Владимир Александрович Бабайцев:
– Ответ на вопрос читательницы «МС» может носить лишь общий ознакомительный характер, потому что Жилищный кодекс (ЖК) не даёт нам права просто так взять и сменить УК. Причины и основания для расторжения договора управления могут быть различными. Назову вначале имеющиеся способы смены управляющей компании: 1) выбрать новую УК можно по окончании срока действия договора управления со старой УК; 2) если старая УК существенно нарушает договор управления, что даёт право собственникам расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ); 3) УК лишена лицензии на право управления вашим домом согласно ст. 199 ЖК РФ; 4) договор расторгается по соглашению сторон, если старая УК согласна; 5) собственники меняют способ управления МКД. Например, на общем собрании они решают создать ТСЖ или ТСН, но впоследствии не осуществляют управление МКД самостоятельно, а нанимают для этого УК в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ.
Ну, а теперь – сам алгоритм смены УК по порядку.
Составляем повестку
Наиболее реально провести собрание собственников по смене УК в очно-заочной форме. Но перед этим внимательно изучаем договор управления со старой УК, чтобы избежать множества ошибок. В повестку собрания необходимо включить следующие вопросы: 1) о проведении собрания в форме очно-заочного голосования; 2) о расторжении договора управления со старой УК; 3) о выборе способа управления и утверждения новой УК; 4) об условиях договора управления между собственниками и новой УК, а также об утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества; 5) о сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК, рекомендуемый срок — 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой УК к новой (после расторжения договора управления). Если старая УК утратила техническую документацию или её часть, она обязана в течение 3-х месяцев за свой счёт её восстановить (п. 21 Правил № 416); 6) о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.
Уведомляем собственников
О проведении собрания уведомляем всех собственников помещений в доме не менее чем за 10 дней. Согласно ЖК, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом способе уведомления, например, через объявления на входах в подъезды, то можно воспользоваться этим способом. Если вы не помните, что принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.
Не забываем вести реестр (список) уведомлений. В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается в получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то делаем запись об этом, и лицо, разместившее уведомление, а также один-два свидетеля оставляют свои подписи. С апреля 2016 года полный реестр собственников помещений в МКД (п. а п. 19 по ссылке) является обязательным приложением к протоколу собрания.
Проводим собрание
Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. С 1 июля 2015 года упразднён реестр голосования собственников на очном голосовании. Все собственники, как проголосовавшие на очной части собрания, так и проголосовавшие на заочной части, заполняют один и тот же бланк Решения. Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам. Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников, не присутствовавших на очном собрании. Бланк Решения собственников используется всё тот же.
Уведомляем о результатах
Составляем протокол собрания. Уведомляем собственников о результатах собрания. Уведомление о результатах общего собрания размещается не позднее чем через 10 дней после завершения собрания в месте, определённом решением общего собрания собственников помещений в МКД и доступном для всех собственников помещений.
Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания УК в течение всё тех же 10 дней. Через уполномоченное собранием лицо в течение 5 рабочих дней направляем в адрес старой УК, а также в органы Госжилнадзора, органы муниципального жилищного контроля уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения. Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в МКД для управления этим домом, её адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме — сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления МКД (п. 18 Правил № 416).
Заключаем договор
Согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, более 50% собственников помещений в МКД должны расписаться в договоре управления с новой УК. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключённым, несмотря на решение общего собрания собственников. Желательно подписывать договор управления одновременно с проведением собрания в доме, так как собрать отдельно всех собственников зачастую проблематично.
Действия новой УК
После того, как собрание будет проведено, протокол собрания составлен, а договор управления подписан, новая УК должна будет обратиться с заявлением в орган Госжилнадзора, чтобы внести изменения в лицензию этой УК. Изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п. 4 Порядка, утверждённого приказом Минстроя и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).
Начинаем платить
В новую УК мы начинаем платить только с того момента, когда органы Госжилнадзора включат наш дом в лицензию новой УК. Эти сведения легко проверить, так как органы Госжилнадзора обязаны размещать их на своём сайте в интернете.
Проще и почти без проблем
Жителям дома, недовольным работой своей УК, нужно чаще жаловаться на конкретные нарушения в Ивановскую государственную жилищную инспекцию – на её официальный сайт либо в её Шуйский отдел, расположенный в МФЦ. По результатам обращения обязательно будет проведена проверка жалобы, выдано заключение и в адрес УК направлено требование об устранении нарушений. Ивгосжилинспекция вправе лишить УК лицензии на управление МКД. Вам останется только выбрать новую УК, не доказывая нарушения договора управления предыдущей УК.
